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Henry

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2017和未来几年经济形势展望及如何理财十一

阅读:1144 回答:12 发表在 理财交流 发表于 [复制链接] |倒序浏览 |
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十、回答提问
提问环节:
问题一:关于目前这个房价,政府在调控,杀伤力比较大的,全国有过贷款记录的,都是首付五成,这个是杀伤力最大的,还有这个租金,福田有一些高端的写字楼,CBD房价非常高,住宅很紧俏的区域现在也空出来了,房价再涨,租金反而没在涨,还下降,对这个怎么看?
答:我觉得住宅租金跟写字楼租金要分开看。写字楼,深圳供应量过大,全国来讲总体上也是供大于求的,好多地方都是,深圳也不例外。像后海这边最近建了很多写字楼。为什么写字楼供应量会过剩?其实很简单,有好多企业,甚至好多央企好多大的企业它喜欢自建写字楼。能获取土地和房产的升值,自建写字楼它有正当的理由去建,它的土地也好获得。住宅这个就难了,种种的限制。所以在工商业发达的地方,像深圳这个地方,写字楼一向是供应过剩的。所以我认为投资写字楼要非常谨慎,它的租金也压得低。
住宅的租金下降确实我也注意了,自己也有感受,租金确实在调整,甚至在下降,这个是什么原因呢,我认为第一个原因,出租房供应量增加得有点大。为什么大呢?现在资本大量进入公寓领域,自如、蛋壳公寓、微家……好多。资本在大量进入热点的领域,资本进入有一个特点,它不计成本的进入,短期内会急剧的增加供应量,你像万科搞的万科驿,现在改名叫泊寓。就北环过去一点,本来是一个物流园的厂房,就改成N多间的公寓,这是新增入市的。你想一下,一个泊寓顶多少套个人出租的住宅。所以说短期内供应量过大,这是一个很重要的原因。第二个原因,随着中国经济的放缓,实际上大城市它在吸引农村人口、非城市人口流入的能力也没那么强了,它的流动人口的增速就降低了,肯定比前些年要降低很多,上海统计数据上已经出现负增长了,深圳肯定是正增长,因为深圳地区的GDP指标比全国要高很多,它在吸引年轻人方面还是很强的,但是肯定还是没有前些年厉害,为什么?大背景还是跟国际的经济形势这种有关系,跟世界经济有关系,整个世界经济放缓了,中国这种拼命干活拼命生产的国家要多消费,美国要勒紧裤带要节俭一点,这一个调整,再平衡,是一个很漫长很痛苦的一个过程,就像这个农民,他家底已经富起来了,你还让地主借钱去买你的东西,也不现实了,他的差异越来越小,所以他就没办法保持想前些年一样两位数的增长,07年08年以前中国最高可以达到两位数百分之十以上的GDP增速,现在是永远回不到了,这是不可逆的,未来几十年都回不到了,因为中国体量已经足够大,后发优势没那么强了,未来肯定要下一个台阶,目前经济增速百分之6点几,前三季度都是6.5%。有人还开玩笑说,第一季节百分之六点五,第二季度百分之六点五,第三季度,跟外国同事讲,重要的话要说三遍,还是百分之六点五。
经济确实下了一个台阶,但是我相信,在未来几年,在理论上推测会高于百分之六点五,为什么,中国经济也存在一个周期,世界经济也存在一个周期,虽然到不了两位数,但是它还会回升一些。经济危机大家不用怕,它是自然现象,政府不干预,它自然也会有一个危机,只不过政府的干预往往会延长危机的时间。政府往往会搞错。不知道哪些政策是对的,往往是加长危机持续的时间。就象中国09年的刺激政策也加长了经济危机的时间。把经济危机拉长了,好多年都影响。但经济未来一定会回升,比如明后年很可能GDP增速会比今年高,说不定6.6、6.7。再过两年很可能GDP增速会回升一些,这是大趋势。
根据理论上来推测,GDP增速降低,劳动者的收入,工薪阶层的收入,也会降低。为什么降低?很简单外需下降,GDP增速降低,企业的平均利润率降低,整个社会的利润率降低。所以你看到贷款利息就没之前高了,它的资金需求没那么旺了,商品的毛利润这些会降低,员工工资的增幅没那么高了,就是实际工资的增幅,你要算上通胀可能没降低。但是你考虑上通胀,实际上工资这几年增长的幅度,远远小于前些年,深圳这地方可能感觉不明显。好多小地方你了解下,工资这几年涨幅没前些年涨幅大,有的甚至还没涨,这是很正常的。薪酬收入增速的降低,就影响到租金的增长的速度。正常情况下,你房子的租金要跟租房人的工资增速成比例的。所以说,你不能指望租金的增速像前些年蹭蹭的增长,今年房租6千,明年房租8千。这种增速也是维持不住的,一定要有一个理性的预期,所以就不能把租金的增速预计的太高,在投资房产的时候,还要注意自己的资金链问题。
问题二:想问一下,关于新三板你怎么看,最近有很多新三板企业它退出新三板,然后有一个叫**股份它在新三板6块钱都没有人买,现在转板了,现在IPO发行23元,大家都拼命的去抢,现在很多企业都在退出这个新三板市场,因为没有流动性,这样子,你怎么看这个新三板?另外最近在搞政策扶贫就是IPO在贫困地区发行就可以优先获得通过,我就是觉得为什么国家会出这种政策,它的初衷是什么,它就是为了扶持当地经济吗?
答:你第一个问题就是比较大,我觉得新三板市场确实是一个非常缺乏流动性的市场,百分之九十多的企业只是挂一个牌而已,没有任何的交易,只是挂一个牌,挂这个牌还要花几百万的费用。所以说,企业上新三板的意义不是太大。
新三板企业数量也越来越多,里面有没有机会 ,我觉得是有的,但是更难选。你可以去选,选一些优秀的企业,以后能转板成功,你是赚钱了,但是你也要考虑到它们的质地比创业板,比中小板,质地更差,就更难找出好的东西来,除非你非常了解这家企业,OK,你可以买,否则的话,相当于在垃圾堆里去找金子,这个是很挑战能力的一件事,因为新三板的要求的标准也比较低,企业作假的成本也更低,假报表之类的成分也更厉害,你接触到真实的东西也更少,所以我还是觉得你要谨慎,我自己反正从来没买过新三板企业,也暂时没有兴趣,我反而是从主板这些去看一些企业,但我不是从流动性,好退出这方面考虑的,我是从它的材料的真实性,从了解不了解这个行业这些来考虑的。如果我确实非常了解新三板里的一个企业,非常确定它是一个价值投资低估的,完全可以买,只是我目前没有这个机会,是这个问题,所以说,价值投资者,你确实了解企业,可以投资新三板企业的。
第二个你说的转板以后它就能炒,这个很简单中国的证券市场是畸形的,你去看所有的新股,上市以后,市场平稳的情况下,不要说是牛市,市场平稳,蹭蹭至少几个涨停,然后你再看后面的几个月到半年,跌下来了,为什么中国目前会出现这个情况呢,甚至中国还专门有人去炒新,新股上市那天,反正它是涨停的,但是我就用资金去买,有时还是能买到一些的。这些人炒新,炒高以后再卖,形成了这种盈利模式。原因是什么呢?是中国的股票发行制度它是比较差的它是审批制,好多企业排队发行,大家都想去上市,但是,你要通过我们发行委去审一下,我们要对投资者负责,要好的企业才能上市,但是你想一下,发审委那十几二十位所谓的专家,你能几百个行业几千个企业你都了解吗,不可能。只能限制企业上市的数量,增加寻租利益和企业上市成本。中国对要上市的企业要求的条条框框很多,企业盈利达到多少,收入达到多少,连续营业多少年,它条条框框很多,就导致能通过的企业少。能上市,不少企业花个几千万代价都不止,。所以在这种体制下,股票供给量过少,导致大家去炒,价格就上去了,导致壳的价值很高,一个欠债几千万的公司,几个亿的公司,大家就说,这个壳已经比较干净了,可以花多少个亿把它买下来,资产注入,借壳上市,之后它可以在新股增发股票再圈钱融资。所以,中国整个股市长期以来,过多的资金去追逐过少的标的,就导致整个股市价格虚高,所以你找到低估的企业机会是很少的,好多垃圾公司几百倍的市盈率,你现在买进去,成本几百年都收不回来,它没有那么好,在美国上市的网络公司估值并不太高,像香港的港股市场也是估值比较低的,所以说,香港股市比内地股市从某种意义来讲更具投资价值。如果不考虑汇兑成本的话。这是这一点。
IPO扶贫是错误的政策,完全错误的。政府就是这样子的,像学车的考驾照的长训要去韶关,去扶贫。这个真的能扶到贫吗,很难,去那边吃住能消费多少钱,很少的钱,就是找个由头来折腾人罢了,政府是愚蠢的,它觉得这样能扶贫,其实扶不到。浪费的这个时间,给社会造成的损失绝对大于它给社会创造的价值。像IPO扶贫这种扶贫一样,会导致不少公司会注册公司到贫困地区,这种是扭曲,不合理,这种事违背市场规律,就是瞎搞,很容易和社保和最低工资制度一样,对社会有伤害,有负面影响。但这是在政治上正确,普通老百姓也欢迎。
问题三:就是刚才看那个PPT先行指标未来几年会很好,但现在华为的老板任正非未来几年会发生金融危机,这是个国际化的公司,老板是一个非常有洞察力的人,不是乱说话的人,说发生金融危机,我就傻了,不知道这个逻辑,不知道你怎么看这个事?这是第一个,第二个成为富豪是有巨大的困难,但是巴菲特是非常谨慎的在这个负债杠杆这一块,弄不好就崩了,这个安全的前提下,这个安全怎么去把握?
答:像你说的任正非这个讲话,我也看到有人转发,也看到了,我是这样看的,他这个讲话实际上是对内部员工的,并不是他对世界的一个判断,就是对员工的一个内部激励,你要有风险意识,都要把他当做明天就会有经济危机这种情况去面对,像比尔·盖茨不是还讲“微软离破产永远只有18个月”。就是怀着这个心态,你要时刻想着,市场竞争的环境下,明天可能就破产了,有这种空杯的心态,是很好的,但这种是激励员工的,要员工有风险意识,就是自身要强大,要以不变应万变,而不是他对世界经济的一个判断。我认为是这样子的。
至于你说的第二个问题,中产阶层跳到富豪阶层,真的像鲤鱼跳龙门一样太难了,并且只有极少数人能成功,这条路注定是非常难过的,因为中产阶级的数量越来越庞大,但是富豪阶层只是那一点点而已。像王健林这样的,永远只是很少一部分。很难跳过。中产阶层实际上去银行去借钱,也不会借给你多少钱,想负多少债也不可能,银行有风控的要求,不是说随便都会借给你的。所以在这个过程中,投机取巧行贿受贿这些,很常见。一般人绝对不能这么整,风险太大了。包括用源于信用卡的资金去买房,这些风险都比较大。信用卡信用记录出现问题,以后做房贷这些就有麻烦了,所以说我觉得尽量保守一点,比如说市场调整的情况下,买房。起码要留几年还贷的资金,你的收入,你的被动型的收入,起码能覆盖一大半每月还贷的现金流,你如果每月薪酬只有两万,每月还贷50万,这个对于一般人来讲,很痛苦,很难,不知道能支撑多久,但是一线城市流动性好还好一点,可以随时变现,但是遇到大户型的,想要快速脱手也比较难,一千多万的真的要几个月以上,还是踩着钢丝在走。
如果从房产投资来讲,就要打造航母舰队,流动性比较高的,你保证降低售价,很快时间能够脱手的这是你安全的一个保障。万一现金流不可覆盖,储备的现金流用光了,抓紧提前变现,这种不会伤筋动骨,像股票之类方面,各种标的不一样,个人情况不一样,你就根据自己情况来,没有死的规矩,要灵活掌握,像股票,像巴菲特一样不要用杠杆,不要用借的钱去投资股票,他可以用保险公司的库存金,但你没有保险公司啊,很多人去银行借不到钱,搞配资,证券公司借一下钱,利息还很高,可以达到8-10%,这个成本就高了,因为股票它可能是低估,但它下个月还低估,明年还低估这很正常,巴菲特也有腰斩的时候,投资的股票,投了以后,亏损50%,他能扛得住,如果你借贷的资金,如果百分之七八的成本,你很难扛得住,所以我一向反对融资炒股这些人。
我在15年的时候,我不怎么看大盘,只看自己关注或持有的股票。4月份的时候觉得高了,像宁波港之类的2块进的,可干到8块9块左右,毛估了一下,高了,卖。4月底卖掉然后买房产。那时房产已经涨起来了,南山已经涨起来了,龙华涨起来了,热点不用说了,就跑去福田买这种破房子,它还没涨起来,结果买进去以后,很快一两个月可以涨个一两百万。是这个思路,房价也是分区域的轮涨的。我也不知道,压根不看大盘,觉得高估了就卖掉了。后来股灾跌下来了,好多人觉得你这神操作,我真的不知道它跌,其余的股票真不看,没那个时间精力去看,浪费那个时间干嘛。只有别人问我,才打开看看,包括你们今天问我,股市今天多少点,我一点概念都没有,因为不看大盘是多少点。思路是这样子的。
问题四:我叫大麦,我是安徽开发商工作了十年,我是被深圳吸引,被刘总这样的朋友吸引来的,刚才大家提到租金的事情,我自己在景田地铁口有做一套长租公寓,所以对租金还是有了解一点,我给大家提供一个数据,我们有朋友粗略的统计,就是今年,市面上面出来的有品牌的公寓,对于市场的增量大概在10万间,这是刚才刘总讲的经济规律供需失衡,然后 我请教刘总,刚才有提到CPI和PPI是经济的先行指标,PPI先行指标,你心里面有没有这个路径,它是怎么样传导到房地产这个市场来的,它跟房地产市场之间有没有什么联系,如果有联系的话,这个中间会经历一个怎么样的过程,经过多少时间传导到这个房地产市场来?
答:刚才提供的数据很重要,你看10W间,这不是一个小数目,就是说供应量确实增加的很大。然后大麦这个问题我觉得是这样的,PPI主要是出厂价格指数,它升高说明,总体上房地产建设成本会升高,但是对房价影响很小,为什么?现在卖的房子的价格,真正制造它的原材料成本建设成本,10万的房价占多少呢,三五千块钱,瓷砖啦,钢筋啦这西它会涨,但是这涨的这一点实际上对终端的房价影响不大,为啥,终端房价,像供求关系这些对它的影响占压倒性的地位。但是,你放长去看,这种影响是缓慢的,上游供应商的价格上涨,房地产市场它主要的一个原材料,大头就是土地,而不是建筑材料这些东西,建筑材料这些对它的影响是缓慢的,增加的两三个点对它来说不痛不痒,短期内不会反映在终端的价格上,要从长期,几年以后,才会反映。
PPI这种数据,反映的是整个社会出厂价格的上升,意味着没有政府干预的话,房地产市场也会回暖。是怎么样回暖的呢,还是大家对房产的需求增加了,但现在是政府把这个需求摁住了,干预太大了,PPI回暖心理上,宏观上还是有影响的,哪些影响呢,就是整个经济回暖,大家对房地产市场的信心会增加,那么前几年觉得中国经济完了,房地产不能投,投了像日本那样,但是现在经济步入上行周期,那么大家信心又来了,未来几年好多资金本来不想投资房产的资金又要流到房产市场。好多人还说,资金会大量的流入股票市场,会不会流入一点点呢,我觉得会,但是这个占比会很小,投资房产的资金风险偏好跟投资股票不在一个层面上,因为中国价值投资者少,很少,大部分是短炒,这些人去投资房产,他瞧不上,他怎么说,我这个股票一个涨停板10%,两个涨停板20%,你这个房产一年才涨百分之二三十,不划算。实际上是这是幻想,几年下来他就知道了,本来以为投资股票好了一星期下来能赚百分之四五十的,但几年下来亏了好多。一些做IT的,做技术的人,非常自信,觉得股票上的技术分析这些简单,很有把握,所以热衷短炒。所以亏钱。不少人好多年以后才会投资靠谱的房产,或者将资金交给专业的人管理,但是在他年轻的时候,风险偏好很难改变,尤其屌丝型的非常难,我接触过很多的人,不亏到血本无归他不甘心,所以这些人把资金浪费到无用的方面了,最后房子也没买,像这样的情况不少。
问题五:我再问一个地产的问题,今天讲的都是价值投资嘛,就是捡房子跟捡股票也是有类似的,就是选择哪个城市的哪个位置,就是选择靠地铁跟不靠地铁还是有很大差距的,,刘总你会怎么样去选房子,你会采用哪个指标?
答:我觉得这个东西和个人的观念理念有关系,没有一个非常标准的答案,每个人的情况不一样,观念也不一样,并且咱们在座的好多包括你在内,其实房产投资经验是很丰富的,在选房的时候,我觉得要根据自己选房的目标这些来定,比如你打造一个航母舰队,这个是航母还是保护航母的驱逐舰,还是攻击型潜艇、舰载战斗机。这个资产配置组合里面,它是处在什么地位,投资的目标是啥,这个有关系,比如我要打造一个航空母舰战斗群中重要的航空母舰,会选哪里,我可能会选香蜜湖农科片区。还可能选华侨城片区,后海片区。为什么选这种?就是因为华侨城,香蜜湖还有后海它很成熟的地段,比较核心,尤其是香蜜湖,很稳定,学位配套,交通各方面都是好的,当然价格也挺高,它能跌多少呢,在调整的阶段你就能看到,它很抗跌,它的流动性也较好。华侨城也是地段非常好的。后海它的进攻性比较强一点,相对来讲,比前面两个进攻性强一点,还有一些待开发的地,香蜜湖周围基本上没有要开发的地了,所以说,后海可能没有香蜜湖片区抗跌,但是未来上升的幅度比香蜜湖更大一点。但是你持有的时间足够长,拉长10年20年去看,涨幅是差不多的,但是这个航母舰队的航母,一定不会买在龙华,沙井西乡这样的地方去,如果是组合中的进攻性的攻击型潜艇、舰载战斗机,配置就是为了进攻,可以选择目前还不是主城区,靠近主城区,但未来几年会纳入主城区的地方。比如,5年前的宝安中心区就是这种地位,不是主城区,配套实施还没上来,但是它距南山很近,离科技园很近,科技园有大量高收入的年轻人,好多人在宝安租房住,一旦开发新楼盘大家都去买,现在配套也起来了,成了主城区,但是房价也涨了很多。两三年前的龙华,龙华它离福田近,福田的后花园,去福田上班很方面,当时买在龙华,短期内可能会有一个高的涨幅。这种房子进攻性强,但是在调整的时间抗跌性不够,所以这种是可以作为进攻性的资产去配置的。要清楚我配置这套房子我的目标是什么。去福田,买老破桥,老房子用低的价格买,大不了以后用低的价格卖出去,低买低卖,它的流动性交通性是好的,单价也低,这种就可以作为防守型的配置,就像踢足球一样,有前锋后卫中锋组合概念,根据风险偏好资金等各方面选哪个标的,没有一个非常死的标准,我觉得在这个调整的情况下,更要注重比较核心的地段,低单价的这种房产,一些非常大户型的,除非是打造航母舰队中的主力航母,不然不要去配置这种。
问题六:我提一个问题,就是被房产调控政策限制以后,会有这样一群人,负债率是很低的状态,只有一套房,单身,但现在不能再买一套房了,应该怎么办?到底是饥不择食的选择一些公寓,选择公寓的话,刚才听到这个数字的话,我也担心它未来的租金问题等等,就是在这种负债率很低的情况下,应该怎么办?
答:增加负债率是挺好的思路。选投资标的,品种很重要,像房产投资中公寓写字楼这些,跟住宅差十万八千里,商铺的坑更多,更难判断,需要的能力更强,这边的商铺跟拐角的可能仅相隔几十米,但价值完全不一样,价格差别几倍。在中国,最有投资价值的标的还是住宅,首选住宅,公寓尽量不要碰,尤其是投资经验不丰富的尽量不要碰,新手不要碰住宅以外的标的。
避开调控政策,要想办法,比如像公司持有、借别人的名额等。
没找女朋友的话抓紧找女朋友,结婚前把买房名额用完,买房可以挂在女朋友名下。
问题七:我问一下前海的那个地,去前海看了一下,前海那边都是写字楼,周围住宅也非常少。前海有投资机会吗?
答:我觉得前海是一个特区中的特区,区位很特殊,但是前海确实没有太好的住宅,它的环境现在也挺差,货柜车,噪音,污染问题挺严重,所以前海的发展还是有待成熟的。相对前海来讲,后海离科技园也近反而是前海它的居住功能有一部分高端的分散到后海去,分散到宝安中心去,所以前海,写字楼会建的比较多,写字楼建好以后周围也会建一些住宅,但量应该也不大,投资机会还是比较有限,现在前海现存的楼盘比较少,离前海非常近的地方也未必非常好,还是要选它周围比较过的去的住宅,比如后海比如宝安中心区这样的住宅,因为现在毕竟配套各方面都没起来。前海可能N年以后才会起来,可能它周围的房子也很旧了,有些新开的产品在我

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你这么好看说什么都对
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最热评论

缘起缘落

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发表于 地板
地板奖励 +1

好好看看,说不定会用到

无界财富,无穷财富

Athene

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160帖子
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发表于 沙发
沙发奖励 +3

中产阶层跳到富豪阶层,真的像鲤鱼跳龙门一样太难了

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此情可待

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279帖子
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发表于 6 #

这个要好好学习一下才行

bwxhq

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发表于 7 #

说的很好很好很好很好

听海

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发表于 8 #

面对不断调整变化的社会,真的很无奈!

听海

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发表于 9 #

未来真是看不透!

那一年春天

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发表于 10 #

学习了,谢谢

转角遇到爱

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发表于 11 #

学习学习。

快乐

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87帖子
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发表于 12 #

受教了。。。。。。

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