总版块 公司八卦 新手教学 我在无界 理财交流 界宝生活 读书感悟 休闲一刻

部落首页 > 理财交流

Henry

楼主
0 碎片
94帖子
12精华

重庆回乡见闻:楼市还会涨,但不会很夸张

阅读:789 回答:8 发表在 理财交流 发表于 [复制链接] |倒序浏览 |
使用道具

本人重庆原住民,目前定居在重庆。重庆市地处西南,直辖市,国家中心城市(西南地区国家中心城市就是重庆,成都应该不会再多了)是长江上游地区的经济,金融,商贸,物流中心,西南地区综合交通枢纽和最大的工商业城市,国家重要的现代制造业基地。 重庆市户籍人口超过3300万,这么多人口是因为重庆市地域面积达8.24万平方公里,下辖38个区县,是中国人口最多,面积最大的直辖市。由于地处山区经济欠发达等地理位置和历史原因,区域内经济发展不平衡。 2013年重庆市委政府对重庆作了五大功能区定位和划分,分别是都市功能核心区、都市功能拓展区、城市发展新区、渝东北生态涵养发展区、渝东南生态保护发展区。

我所了解的主要集中在都市功能核心区和拓展区。 都市功能核心区+都市功能拓展区,就是以前称呼的主城9区+北碚区(重庆市的后花园),常住人口大约834万,流动人口应该超过1000万。 都市功能核心区是政治,经济,文化,金融,现代服务中心,目标是工业产值比重大幅下调,服务业增加值比重大幅提升,不过多考虑经济增速。都市功能拓展区的目标是集中体现国家中心城市的经济辐射力和服务影响力。从这个功能定位来看,产业升级,三产占比提高,城市效率,影响力提升主要集中在这个区域。从“不过多考虑经济增速”这个表态来看,产业升级的意志坚决,比如2015年底的中新政府间第三个合作项目落户重庆,指向现代物流和金融服务。 

城市发展新区指围绕都市功能拓展区的12个周边区域,约千万人口,把发展工业经济作为首要任务,目标是工业化,城市化,经济高速增长。 重庆市的主要支柱产业有汽车,电子信息,装备,化医,能源,材料,消费品工业等,在A股上市的40余家上市公司也主要集中在上述行业中。 人口长期是外流的,主要流向珠三角和长三角,这个从每年的春运人口流动数据就能明显看出来。主城区人口则是持续流入(户籍人口每年都在增加),主要辐射周边区县和省市。但城市知名度和影响力确实在不断提升,个人主观感受,近几年在街上听到的普通话越来越多了,外籍人士也较常见了。  

GDP连续15年增速超过10%,在全国经济增速缓慢下降的背景下仍能保持10%以上的增长速度。随着经济快速增长,人均收入快速提高,个人觉得机会主要存在于制造业升级和消费升级领域。消费领域复制一线城市的优质产品和优秀体验的模式在重庆仍然能受到本地消费者追捧,但信息差在缩小。随着城市知名度提升,人口流动加大,外地游客增多,有地区特色的本地文创产业在慢慢崛起。 让人担忧的问题也是有不少的,争议较大的方面主要集中在政府负债和每年大量的新增固定资产投资规模撑起来的GDP高增长。 关于政府负债,主要是财政赤字巨大,我不懂经济学,不敢妄谈。而固定资产投资是财政开支的重要组成部分,倒是可以查到一些数据,2016年全市一般公共预算收入完成2227.9亿元,全市一般公共预算支出完成4001.9亿元,每年累积下来的赤字确实较大。

从《重庆市2016年财政预算执行情况》我简单摘录并合并部分项目记录如下:市本级一般公共服务支出58亿,市本级公共安全支出77亿,教科文体支出235亿,社保医保612亿,市政园林开支172亿,交通运输230亿,住房保障61亿,以上项目中包括了大量对区县的补助,同时还对区县财力补助579亿。此外还有市级政府性基金预算支出大约500亿,主要包含土地整治拆迁补偿,交通物流市政水利等重大项目的支持建设。注:前者为全市数据,后者为市级数据。 开支主要用在了社会保障,交通,教育,住房保障等。个人认为为市民提供优质的基础设施配套是筑巢引凤吸引人才和产业的重要条件,主观感受近几年新增的道路,桥梁,轨道交通,越来越多越来越方便。商圈,景观,园林绿化也越来越好,亲人朋友普遍幸福感较强。

 固定资产投资规模,2016年重庆市固定资产投资完成17361.12亿元,分区域看,都市功能核心区完成投资1331.30亿元,同比下降5.1%;都市功能拓展区完成投资4090.43亿元,同比增长8.2%;城市发展新区完成投资7362.90亿元,同比增长17.0%;渝东北生态涵养发展区完成投资3387.22亿元,同比增长13.7%;渝东南生态保护发展区完成投资1189.26亿元,同比增长16.1%。主城区仍然是占固定资产投资的大头,但总增速来看,远低于周边区县,因为地域较大区域发展处于不同阶段。 从投资的三大支柱来看,工业投资5663.73亿元,增长13.5%;基础设施投资5660.87亿元,增长30.0%;房地产开发投资3725.95亿元,下降0.7 %。工业投资和基础设施投资是远超房地产开发投资的。 还有些问题比如重庆虽然GDP增速快,GDP规模不小,但人均GDP和人均可支配收入是较低的大约只有一线城市的一半,主城区较高,周边区县相对较低。

看新闻报道重庆2016平均工资6362元,很多人都说自己被平均了,如果不是身在金融,软件,今年的房地产销售等行业,或者公司中高层,普通人的月收入大约是在5000左右,十二五期间收入水平增速确实快,所以幸福感较强。 重庆成都距离太近也是问题,对资源的吸引是直接竞争。希望能处理好与隔壁兄弟成都市的关系,有竞争也多合作,合理分工避免恶性竞争。 个人比较关心的还有环境问题,觉得以后成渝城市群的空气质量可能堪比京津冀。重庆前几年因为把市区的重工业搬迁至周边区县之后享受了几年较良好的空气质量。但因为地形条件,成都位于四川盆地,重庆位于四川盆地边缘的山区,目前成渝城市群的规划以及制造业的重要地位,未来空气质量堪忧。  

家乡的楼市应该是大家重点关注的问题,回顾2016年的走势,上半年平淡,三季度开始暗流涌动,四季度刚要井喷之时被泼了一盆冷水,悬念留给2017。 价格方面近几年基本上都是横盘走势,大约是在今年2季度开始成交出现比较明显的回升,热门区域开始慢慢涨价,但整体均价仍然持平,大量二手房还是处于折价状态。3,4年前的热门楼盘套的人很多,后来有不少资金链出问题断供的,也不乏被腰斩的。直到四季度时新盘才开始大面积向上调整价格,少数楼盘开始大幅涨价,至今年年底上一次高点买入的人才基本熬到了解套状态。 四季度重庆楼市的火热我觉得与两件事情是直接相关的,其一是一二线城市轮番大涨之后,在国庆节引来了政策的严厉调控,购买需求被限制,投资客的目光开始看向公认价格洼地重庆。所以国庆节之后来重庆的外地投资客逐渐多了起来,重庆新盘们也趁势小幅上调价格,他们还没胆量调太多。其二是黄市长离任,黄市长把重庆楼市控制得好,现在黄市长走了,楼市的重要做空力量消失了,所以重庆楼市要涨,没错,逻辑就是这么简单粗暴,哪怕它是错的。

这一切更像是一部分从业者的局,黄市长离任这件事早已确定,但恰好这一天后各种提前准备好的消息突然冒了出来,更有甚者把黄市长发言做了12345总结,然后在其中夹了私货---点评中央公园板块,稍微有点常识的人都知道身为市政府一把手,怎么可能公开谈论一个区域的房价,还明确的告诉你现在才一万以后肯定三万,然而还有人真的信了,那边真的卖的很好….我觉得有空挖一挖这件事的始作俑者一定很有意思。  

今年影响重庆楼市价格的重要政策有两个,其一是年初时重庆市政府作的房地产供给侧改革方案,核心内容是减少土地供应,每年同比减少10%,保障房项目直接消化商品房库存。其二是年底时出台的针对“三无”人员买房的政策。这两个政策分开讨论。 供求关系和政府态度是影响房价的重要原因,价格洼地有洼地的道理,大量供地,大量保障房建设,让重庆市房价长期维持在低位不涨,也让重庆人人均住宅面积在全国排名靠前。这种供应量在2016年重庆市房地产供给侧改革方案之下逆转了,直接看全年成绩,2016年,全市住宅新开工面积下降18.3%,住宅施工面积下降7.5%,住宅竣工面积下降3.2%;住宅销售面积增长14.0%,住宅销售额增长17.4%。供应下降,库存下降,销售量价齐升,有效去库存~~ 到年底时重庆楼市舆论一致看涨,部分房地产商与中介也按耐不住开始大幅涨价,甚至虚假宣传,在全国楼市调控大背景下引出了重庆市政府的调控政策。

关于这个“三无”人员首套房征收房产税的政策,其实是有一些方式绕过去的,执行标准和力度个个区也不一致,而且这最多只是增加了外地购房者的成本,并没有限制购买。所以我觉得更像是个表态,不希望房价乱涨引来政治上的不正确,同时也给还没上车的本地刚需抓紧时间上车的机会。内心还是希望大家购买的,要卖地收入嘛,要去库存嘛。 说说身边接触到的朋友的情况,只要是本地原住民,多数都有2套或以上住房,至少自住房是有的,没房家庭很少。房价不高,大家资产差距也不算很大,所以大家都无紧迫感。

新市民,由于房价不高,工作几年存点钱或者家里帮帮忙,都是可以在重庆买房的,每月还款压力也不大,租金回报率超过3%4%的非常多,所以租房不如买房。大家对重庆楼市的看法也基本一致,供应量大,涨不起来,房价也如大家预期,基本不涨。到今年下半年刚开始小涨的时候,都还是认为重庆的房价不会涨,一直到年底房价开始较大幅度波动,新闻舆论轰炸,看法出现了变化,手里有点闲钱在想要不要投一套?还在纠结要不要买自住房的人开始有点慌,有多套房的人开始期待自己的房子涨价可以解套或者套现。屁股决定脑袋,这也是人之常情。  

我自己的购房经历是在2015年底,当时给我的印象是作为买家议价能力较强,偌大的豪华销售厅只有我一个人在慢慢挑,虽然销售美女说自家楼盘多么高端时充满优越感,但谈到价格还是没底气,前后一共拿了三次预算表(两次申请降价),后来通过该公司朋友了解到2015年该楼盘的销售价格基本上逼近开发商的成本底线,2016销售回暖后它们迅速调整了价格。另一套也算是改善型,也是几次让利,销售员只希望能多卖出几套。2016年无购房经历,但随着楼市渐渐回暖,因为好奇我还是去看了几次房,有新盘,也有二手房。二手房中上一轮买入的投资客,无一人挣钱,全是割肉,新盘虽然不像2015那么苦逼,但销售顾问谈价格也渐渐有了底气。

12月之后风气有点变了,我一好友在九街的一套套内70平米小户,价格一直稳定在90万上下,一直在出租,没有卖出意向,在12月某一天接到中介电话,有买家愿意直接出100万购买。一些之前有接触的二手房卖家只要是资金不紧张,房子又比较好的,有点不太愿意卖了,想再等一个更好的价格。新盘销售们开始傲娇了,某些楼盘看房要资产证明,销售更愿意接待说普通话的外地人,一些宣传力度大的热门楼盘售房部人很多,站在沙盘那里根本没人搭理。 个人对重庆楼市的看法,还是会涨,不会很夸张。原因是土地成本+建安成本+资金成本决定还是有大量楼盘向下空间不大,特别是二手房。如果这个理由不够,那么还有3%的租金回报撑着,考虑到区域发展潜力,长线资金应该没啥问题。我觉得这放在股市里有点买价格接近市净率,股息率又较高的二线蓝筹的意思。如果是刚需,又愿意安定下来,还是早上车的好,这不连政府都帮忙控制房价了吗,不要一次又一次错过上车机会。有了自住房生活轨迹都会不同。  

关于买什么房子,我觉得自住只要上班方便,生活方便,挑自己熟悉或者喜欢的地方就行,因为重庆组团式发展,每个区域都有相对完整的配套和中心,也都有好房子可以挑选。避开热门楼盘,在它们附近应该能找到同样能享受配套的性价比更高的房子。 投资的话因为刚需房供应量真的很大。但高品质的楼盘并不太多,然而改善型需求却一直有增无减,所以地段,交通(有轨道交通在山区特别重要),户型,楼盘品质都要好好挑选。 学区房没经验,求熟悉的朋友指教。 希望家乡未来更好,重庆人耿直,城市经济有活力,包容性强,好吃好玩,欢迎大家来重庆安居,乐业。

0 0

帖子分享成功后,每一ID点击该
分享帖+1碎片,每日奖励上限10碎片

你这么好看说什么都对
100元活动推广页
全部评论
楼层直达:

Athene

0 碎片
160帖子
29精华
发表于 沙发
沙发奖励 +3

只对重庆吃的感兴趣

  • Henry 回复 Athene:一看就是资深吃货。

    2017-2-17

此情可待

519 碎片
283帖子
3精华
发表于 地板
地板奖励 +1

麻烦请回复一下http://bbs.wujiecaifu.com/thread-3525-1.html

爱就一辈子

1228 碎片
161帖子
0精华
发表于 5 #

请回踩一下我的贴http://bbs.wujiecaifu.com/thread-3584-1.html

快乐

29868 碎片
87帖子
0精华
发表于 6 #

越来越好。

转角遇到爱

24 碎片
95帖子
0精华
发表于 7 #

又知道了一些

三地主

3762 碎片
10帖子
2精华
发表于 8 #

楼市不能再涨了,年轻人太辛苦啦

23696654

8028 碎片
11帖子
0精华
发表于 9 #

重庆的房子真的是用来住的!

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

恭喜您获得红包

恭喜您获得红包

有效期:

可用于投资天,起投金额

收起弹幕
天空放了一声巨雷 那是XXXX,邀请你去围观 珠海长龙海洋王国校友~ 此雷惊天地泣鬼神,XX位在线界宝隔着屏幕感受到了震撼,正火速前来围观!